签合同须警惕定（订）金陷阱|闻堰时事闲聊灌水

离线盘山道士

四级

发帖: 1489

金钱: 15380

威望: 2144

贡献值: 0

好评度: 0

只看楼主倒序阅读 0 发表于: 2009-07-02

      【案情】吕某是个体工商户，2008年3月为了扩大经营，计划再租一间商铺，苏某有一间邻街商服楼对外出租，吕某找到苏某，,经双方协商，吕某以30000元价格租期一年承租此商服楼，但当时原承租人租期到6月份结束，。双方签了一份租房合同，合同中注明吕某先交付订金4000元，其余租金26000元于6月份给付。但双方口头约定，原承租人房屋到期后，如苏某不将房屋租给吕某，要给吕某8000元，如吕某不租此房屋，苏某可不退这4000元。
    到6月份，由于房地产市场行情看好，房屋租金整体上涨，原承租人房屋到期后，主动要求续签租房合同，并提出年租金35000元。苏某看到有利可图，就与原承租人续签了合同。
    房屋到期后，吕某因没有租到房屋，找苏某交涉，苏某同意退还吕某的4000元钱。吕某认为按当初口头约定应给8000元。双方协商不成，吕某将苏某诉至法院，请示法院判令苏某双倍返还定金8000元。
庭审中，苏某拿出了双方所签合同做为证据。苏某主张合同中注明是"订"金而不是"定"金，苏某否认口头约定之事，恰恰双方口头约定之时只有双方在场，无其他人在场，吕某无证据证明口头约定之事。最终法院判决苏某退还吕某订金4000元，驳回了吕某的其他诉讼请求。    【评析】吕某败诉的原因主要有两点：一、双方房屋出租合同中已上注明"订金"二字，而不是吕某所称的"定金"；二、吕某主张系口头约定"定金"事宜，但无证据证明自己的主张。
定金、订金音同字不同，定金和订金虽然只有一字之差，但在法律上却有很大区别。根据《合同法》第115条规定，定金是法定的债的担保方式之一，通常出现在双方互负债权债务的合同中，如果是支付定金一方违约，则不能要求定金返还；如果是收受定金一方违约，则必须双倍返还。这也就是通常所说的"定金罚则"。定金作为法定的形式，法律对有其具体的要求：一、必须签订书面的形式；二、定金的总额不得超过合同标的的20%。订金虽然某种程度上具备债的担保作用，但是不适用定金罚则。订金的担保功能（惩罚性）是单方的，仅对交付方适用，不对收受方适用。交付后，可产生三种后果：一、双方均依约履行的，订金返给交付方或抵作交付方应付款项之一部分：二、交付方违约的，订金没收；三、收受方违约的，原价返还订金给交付方；根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条规定："当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。"由此可见，当事人在合同中写明"订金"而没有约定定金性质的，则不能适用定金法则。笔者提醒各位读者在签合同时，警惕见利忘义的小人用订（定）金做文章。

[ 此帖被盘山道士在2009-07-02 10:39重新编辑 ]