使用10年以上电梯逐年增加 维护资金缺口大 相关法规滞后 物业维修基金杯水车薪
就在最近，深圳又发生了一起电梯困人事件，某小区电梯发生故障，将11人困在了轿厢内。这样的电梯事故在最近几年屡见报端，也让越来越多的人关心电梯安全。
电梯安全事故频发，固然有其多种多样的原因，但其中不得不提的，就是老旧电梯数量的急剧上升。作为一种机械设备，电梯也存在着老化现象，根据统计，电梯在工作10年之后，普遍都会出现一些老化情况。
这也就是说，电梯的老化问题是电梯故障频发的一大原因。因此，为了让电梯的运行更为安全，除了在使用时要加强注意，在平时的维护保养时要更加细心完善外，电梯的大修和更换也许才能解决最终的隐患。那么问题来了，电梯大修、更换的钱，哪儿出？
现状一
我区每年新增500台“老龄”电梯
随着萧山城市化进程的加快，拔地而起的高楼大厦一幢接着一幢。在这些高层办公楼、高层住宅中，上上下下的电梯，成了人们不可或缺的设备。这些电梯安全与否，已经成为很多人关注的问题。
在今年召开的萧山电梯安全工作会议上，区市场监管局通报了几个数据。目前，萧山电梯保有量已经达到了1万多台，在杭州地区县、市（区）中数量排名第一。而且，除去那些已经更换掉的老电梯，还有约500台使用年限超过10年的老旧电梯。与此同时，我区电梯以每年8%的速度进入老旧期，这也意味着，差不多每年都要新增约500台使用期超过10年的电梯。
10年，对于一台电梯来说意味着什么？
一般而言，电梯使用3年后，就会出现一些小故障，5年以后需要大修，电梯使用10年以上，基本零部件就会陆续出问题，安全隐患也会增多。可以说，10年是电梯安全的分界点。在使用10年以后，再好的电梯，都会多多少少出现一些问题。如果平时的维护保养不到位，那么，使用10年的电梯发生事故的概率，会比新电梯高出很多倍。
萧山大规模开始兴建高层建筑，应该是2000年前后。从历年来对外公开的《萧山区物业维修基金使用情况》来看，萧山电梯已经在这几年陆续进入“老龄化”。2009年和2010年，我区物业维修基金的去向中，分别有4笔和2笔和电梯维修有关。2011年，这个数字增加到了6笔。2012年，这个数字突然增加到了11笔。2013年，为13笔。
现状二
缺少资金，法规滞后
可以这么说，一方面，新电梯纷纷“上马”，投入使用，另一方面，“服役”10年左右的老电梯数量增加，面临设备老化、维修更新、检测监管等问题。业内人士估计，萧山的电梯故障预计将在2015年前后进入集中爆发期。
而几乎所有问题集中到最后都可以被归纳为：缺少资金、法规滞后。
根据2011年出台的《杭州市电梯安全监察办法》，电梯使用期限超过15年的，使用单位应当向检验检测机构申请技术评估，并在之后每5年进行一次技术评估，作为电梯改造、重大维修的依据。由于电梯使用环境、使用频次、各厂家的配件质量、维保情况不尽相同，很难用同样的标准去设定报废年限，截至目前，虽然一些城市已经出台了地方性法律法规，但从国家层面而言，迄今没有出台电梯整体报废评判标准的相关规定。
不光制度滞后，电梯大修、更换的费用来源，也会是今后很长一段时间的难题。按照电梯的规格和档次不同，一般一台电梯维护保养的费用，每年大概在3000元至5000元。而这部分维护保养的费用，物业公司一般都能够承担。但一旦遇到大修甚至更换，动辄上万元或者几十万元的费用，让物业和业主两方面开始互相“踢皮球”，前者以“很差钱”为理由，而后者则以“交过物业费”为由，最终没有结果。
那么问题就来了，当一部老旧电梯只能通过大修和更换的方式来“重获新生”时，这笔动不动就上万甚至几十万的钱该从哪里来？唯一可以用的一笔钱，似乎就只剩下物业维修基金了。
现状三
物业维修基金难填大修和更换费用缺口
记者从我区2009年到2013年物业维修基金的使用情况对外公开资料中查询到，小区电梯维修的单笔支出最高金额为93424元，而大厦电梯维修的单笔支出最高金额为136100元。除此之外，电梯维修申请到的费用从几千元到几万元不等。
记者询问了区物业维修基金管理中心，工作人员说，近年来，我区因为电梯维修的缘故申请物业维修基金的小区和大厦，连年上涨。正常程序是物业和业委会找一家施工单位，给出整个工程的预算，再申请基金等相关事宜书面征求业主意见，取得三分之二业主同意后，才可以动用维修基金。另外，考虑到电梯涉及公共安全，今年5月1日起实施的《杭州市物业管理条例》中，情况紧急下可以简化操作：物业首先书面报告打给区质监局，报告要明确维修内容、工程单位、工程预算额等，区里会有批复下来，在取得批复和业委会的书面同意书之后，拿着相关申请表可以来中心领取维修基金。不过，这个新条例实施以后，萧山还没有类似案例。
记者算了一笔账。按照2004年出台的《杭州市萧山区物业维修基金管理暂行办法》。多层物业维修基金按照每平方米建筑面积30元缴纳，高层、别墅等则按照每平方米建筑面积60元缴纳。这一缴纳数额在2007年时，又发文进行了修改，带电梯的多层物业维修基金上涨至每平方米建筑面积60元。以一幢20层住宅楼为例，每层楼2套房，每套房150平方米，配备一部电梯。这幢住宅楼所有业主缴纳的物业维修基金，为36万元。假设这个单元楼需要更换一部20层20站的电梯，以三菱电梯为例，国产的要39万元，进口的则要55万元。这里必须说明的是，物业维修基金并非只用于电梯的维修和更换，而是用于涉及所有房屋共用部位或者共用设施保修期满后的维修费用。因此，如果电梯需要大修甚至更换，资金缺口巨大。
维修更换电梯势在必行
但是钱从何而来
找业主掏钱很难，因为购房合同和物业合同都未提及更换电梯由谁买单，虽然电梯更换可以动用物业维修基金，但从目前情况看，很多小区的公维金无法承受电梯更换的高额费用，部分早期楼盘甚至未设立物业维修基金。即便能动用基金，还得2/3以上的业主同意才行。
怎样才能更好地解决这个问题？以下这些建议也许是个思路。
建议一
设立电梯维修更换专项基金
物业维修基金是住宅物业业主为了公共部位和共用设施设备的维修养护事项而缴纳的钱款，由业主委员会统一管理和使用。物业维修基金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下由房地产行政主管机关来代管，业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。
2004年出台的《杭州市萧山区物业维修基金管理暂行办法》中，多层物业维修基金按照每平方米建筑面积30元缴纳，高层、别墅等则按照每平方米建筑面积60元缴纳。这一缴纳数额在2007年时，又发文进行了修改，带电梯的多层物业维修基金上涨至每平方米建筑面积60元。但是，即使带电梯的多层物业维修基金进行了上涨，目前这笔费用实际上仍旧不够电梯更换所带来的费用。
杭州中广物业管理有限股份公司董事长胡强认为，电梯大修更换的费用有缺口，是未来一定会面临的问题。“目前，北上广深等大城市，这一问题已经出现，萧山这个问题虽然还没有大规模爆发，但却是可以预见的。”
胡强说，鉴于目前已经有一笔物业维修基金的前提，那么最符合实际的办法，应当是如何在现有的基础上，针对电梯更换存在的缺口，把这项制度进行完善。“比如，开发商移交住宅时，应提高房屋大修维修基金缴存比例，并从中划出一部分作为电梯维修更换专项基金，并列出详单注明，未来，这笔专项缴纳的费用，也将专款专用。这样将来维修更换电梯时才不会成为无米之炊。
建议二
政府应急垫付，适当补贴
浙江法君律师事务所律师王宁晓认为，应当通过制定地方规章或地方立法，设置电梯维修更换专项基金并由建设部门托管，专款专用。此外，建设部门应简化公维金或电梯维修更换基金的相关审批手续，公开审批事项，让这些资金不再因“申领难”而处于“休眠”状态。此外，对于确实已经非常危险的老旧电梯，建议政府部门从危房改造维修基金中拿出一部分来作为垫付基金，提供资金支持，然后再从小区物业维修基金等项目中分期扣除。
建议三
物业维修基金进入市场，进行资本运作
目前，这笔动辄上百万的维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。而物业维修基金在三种情况下可做特殊使用：物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金；住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%；业主委员会可在物业管理企业的账户上留有相当于一个月活动经费的备用金。
物业维修基金相当于房子的“养老金”，由于这笔钱特殊的使用用途，导致它必然会在缴纳和使用之间经历一段比较长的时间。一方面，是电梯大修更换的资金缺口，一方面，却是这笔钱只是简单地躺在银行里收利息贬值。浙江法君律师事务所的王宁晓律师认为，应该在政府监管保证安全的前提下，通过市场运作的模式，让物业维修基金保值增值。“比如，可以出台新的物业维修资金管理办法，通过公开招投标等方式，招聘维修基金专户管理银行，并由银行给出安全而又有效的投资方案，并建立一个信息化平台。”
