【案情】原告甲在本区W镇H村有世居房四间,被告乙原籍为本区W镇H村,退休后欲回乡居住,经本区W镇H村村民委员会认可,被告与原告协商,以40000元的价格买进该世居房,原告在2004年11月1日收到被告的房款。2004年12月1日,双方补签“房屋买卖协议书”一份。后被告乙对该房屋进行装修后入住,同时将户口迁至W镇H村。2006年1月,原告甲以该房屋买卖协议无效为由诉至法院。
【分析】该案应如何认定双方订立的房屋买卖合同的效力,双方的交易行为能否得到保护?
【处理】经人民法院审理后认为,双方当事人的民事行为必须符合法律的规定,该案所涉不动产的土地属于农村集体所有,故在农村集体土地上所建的房屋属于禁止转让之列。所以,原、被告双方所达成的协议应认定无效,被告基于该协议取得的房屋应当予以返还。
【法律依据】
1、国土地管理法第八条规定:
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
2、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:
农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
3、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定: 改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。
4、民法通则第五十五条规定:民事法律行为应当具备下列条件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力；
(二)意思表示真实；
(三)不违反法律或者社会公共利益。
民法通则第六十一条规定:民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
